物管專家與Son對話 (號外編)

【高層大廈火災預防｜物業管理、業主與住戶的共同責任】

近年高層大廈火災事故備受關注，不少案例反映出同一問題——不少危機並非源於「設備失效」，而是「管理失效」與「溝通不足」。火災不是單一人的責任，而是物業管理公司、業主立案法團、保安員以及每一位住戶共同守護的安全工程。

今次內容希望以物業管理角度，帶大家重新理解：高層大廈的防火責任，絕不只是一紙制度，而是一個需要持續合作、持續改善的系統。

一、防火意識：從住戶到管理層都需要「主動」

火災帶來的傷亡與財物損失往往是不可逆的。物業管理公司常強調，防火的第一步並非設備，而是「意識」。
 日常生活中的小動作——電線老化、煮食未留意、公共地方堆放雜物——都可能演變成嚴重事故。

而要提升意識，靠的不是單向通知，而是三方之間的循環：
 住戶主動留意、物管主動提醒、法團主動制定政策。
 當每個居民都願意參與演習、閱讀通告、防止堵塞通道，大廈安全自然提升。

二、火警設備不是擺設：維修、掛牌與誤解澄清

很多居民誤會「火警鐘沒有響」＝「保安員關掉了」。
 事實上，保安無權、也無能力獨自關閉整套火警系統，這必須由合資格消防承辦商進行訊號隔離。

火警鐘失效的原因通常包括：

承辦商進行工程時未按程序逐層隔離

私自整棟大樓關閉系統以省時

平日缺乏定期檢查

物管有責任督導承辦商、做足 FS251 年度驗證，也需在系統隔離時掛牌提示，避免住戶誤判。這些工序如果其中一環失效，就會削弱整幢大廈的安全。

要減少誤會，物管與住戶之間必須保持透明溝通。例如：

事前公告消防工程

清楚解釋掛牌原因

讓居民明白「警鐘不響」並非管理疏忽

當大家都掌握事實，誤解自然消除。

三、保安與物管的責任：巡查、記錄、報告、教育

物業管理除了行政工作，更重要的是「在前線守住防火底線」。
 保安員每天巡查的範圍包括：

防煙門是否關好

逃生燈照明是否損壞

走火通道是否阻塞

消防設備是否洩壓、缺水、過期

很多看似微小的問題，如果沒有人發現、沒有人回報，就會在真正火警中釀成無法挽回的後果。

而物管需承擔的是更高層次的責任：

制定巡查制度

聯絡承辦商維修

安排火警演習

向法團匯報安全狀況

發放防火通告

推動居民參與訓練

高層大廈的安全，其實是由大量日常細節堆疊出來的。

四、住戶的角色：火警演習不是「表面功夫」

不少居民對火警演習的印象仍然停留在「麻煩」「沒必要」。
 但真正危險來臨時，最致命往往不是火，而是「不知道怎樣逃」。

正確逃生原則包括：

三寶常備：鑰匙、手機（連充電器）、毛巾

若門外濃煙密佈，留守室內、封好門縫

接近廚房或洗手間等有水源的位置

斷電以防短路

開窗求救（視乎現場狀況）

這些看似簡單的知識，需要透過演習、宣傳與重複提醒才能成為肌肉記憶。
 而物業管理、法團與住戶必須建立共識：演習不是麻煩，而是生命練習。

五、雜物問題：最常見、亦最危險

走火通道堆滿雜物，是高層大廈最常見的違規情況。
 管理公司常常面對兩難：居民覺得是「暫放」，管理層卻需要遵守法例。

依《大廈公契》及相關條例，物管有權：

發出通知

要求清理

在無回應時採取進一步行動

這也是物管與法團最容易與住戶產生矛盾的位置。
 因此，真正有效的方法是 提前教育 + 清晰制度 + 持續溝通，讓居民明白：
 雜物不只是「不整齊」，而是「阻礙生路」。

六、資訊統一：多管道宣傳才真正有效

現代大廈人口多，資訊分散，各住戶接收方式不同。
 物管必須做到「資訊一定送到手上」，包括：

大堂電視/螢幕

電郵

WhatsApp/WeChat 群組

電梯內通告

紙本 circular

尤其牽涉逃生、火警設備維修、雜物清理等重要內容，更需要分類推送，提高閱讀率。

最理想的做法是一個「防火專區」或「安全群組」集中發布，同時減少訊息淤塞。

七、持續學習：防火能力是可以被培養的

不少市民不知道，政府其實有提供相關課程，例如：

社區應急先鋒（強烈推薦）

消防署基本應急訓練

物管可以主動推廣，甚至邀請專業導師到屋苑舉行小型講座。
 這不單提高住戶的知識，也能提升整體社區的應變能力。

八、三方合作是關鍵：任何一方掉以輕心，整棟大廈都會受影響

高層大廈的防火安全，就像三條線共同拉起的安全網：

住戶——負責自我準備與配合

不阻塞通道

準備逃生三寶

參與演習

主動提報問題

物管——負責執行、巡查、溝通

維修管理消防設備

舉辦演習

發佈通告

與承辦商保持專業審視

向法團回報

業主立案法團——負責制度與政策

制訂安全條例

檢視預算與維修計劃

指導管理公司方向

居民教育與宣傳政策

任何一方忽略，都會令整套安全系統變得脆弱。

【總結】守住一棟大廈，需要每一個人一起負責

火災預防的核心不是恐懼，而是合作。
 一幢大廈若想真正安全，必須做到三件事：

1. 防患未然——設備完好、雜物清除、巡查落實

2. 清晰資訊——讓每一位住戶收到正確指引

3. 齊心參與——演習、培訓、提問、配合制度

防火是一個共同工程，生命安全更是社區最值得守護的價值。
讓我們一起讓大廈變得更安全、更可靠，也為自己與家人多加一層保障。